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房地產行業發展需轉彎、調控思路應改變
發布:siwei   瀏覽:335次

“房地產無疑已經站在十字路口。”房地產業一位人士感歎說,無論是行業發展,還是調控政策,房地產均將直麵嬗變。行業是繼續沿著舊模式往前走,享受城鎮化的盛宴,還是轉個彎,在經濟去房產化的結構調整中,沐浴無限好卻已近黃昏的夕陽?調控模式是繼續主打“行政牌”,追求短期效果的“短平快”,還是換個思路,強化經濟手段?

  “行業發展需轉彎、調控思路應改變”是接受中國證券報記者采訪的業內人士的共識。他們認為,市場博弈將在調控糾偏、行業重構中愈演愈烈。

  應以市場為主導

  5月29日,經過多輪競價,位於上海長寧區的“新華路街道71街坊地塊”***終以46億元的價格拍出,成為今年以來全國***高價。這宗交易令人印象深刻的不僅是其高企的價格,還有它誕生的日子——“新國五條”出台百日之際。近期一線城市土地市場火爆,折射出開發商對未來行政調控手段放鬆的預期,也強化著曆年來房價越調越漲的預期。

  近10年來,房地產遭遇密集的調控大致可分為三個階段:一是2003年至2007年,以管好土地、信貸兩個閘門為代表的緊縮調控。2003年,中國人民銀行發布通知,規範房地產融資;出台通知,大力推行住房市場化。2004年,國土資源部發出土地招拍掛製度的“831大限”。2005年,“國八條”出台,強調穩定住房價格。2006年,“國六條”和“國十五條”先後出台,後者規定新開工建築麵積90平米以下住房必須占開發建設總麵積的70%以上”,即著名的“70/90政策”。2007年,二套房貸首付比例上調至40%,貸款利率上調至基準利率的1.1倍。

  這些降溫措施並未遏製房價在2004年以後的翻番上漲,但2008年的金融危機迫使房價掉頭,由此開啟了2008年-2009年的第二階段寬鬆調控。為了刺激消費投資、提振經濟,鼓勵購房的政策在2008年末出台,房地產市場從2009年開始強勁反彈,一線城市房價漲幅大多超過100%。

  這又引發了新一輪緊縮調控,即以限購為代表的2010年至今的第三階段調控。2010年4月,“國十條”出台,限購條款和三套房停貸政策被認為是“史上***嚴”。2011年,政策繼續加碼,“新國八條”將二套房的購房門檻提高至“首付6成,利率1.1倍”。短期調整之後,房地產市場2012年下半年開始反彈。2013年初,“新國五條”及其細則出台,明確二手房交易個人所得稅需按照差額的20%征收。受此影響,房價漲勢得到控製,市場成交量出現腰斬。但同樣是“好景不長”,近期市場又現趨熱跡象。

  不少業內人士指出,十年調控遭遇房價“越調越漲”的“囧途”存在宏觀經濟因素。例如,城鎮化和工業化的快速發展導致房地產剛性需求的快速、大量釋放。社會資金充裕而缺乏足夠的投資渠道,從而紮堆樓市。不過,調控過於倚重行政手段、忽略長期基礎性製度建設也難脫幹係。

  中國房地產學會副會長陳國強表示,過去十年房地產調控的一個失誤是在主導思路上重需求端輕供應端,加減法運算不理想。

  分析人士認為,在抑製需求的同時,供應端的熱情同樣也會受到打壓,市場供需關係難以得到改善。當積壓已久的需求集中釋放時,將出現新一輪的供需失衡局麵。

  在房地產調控中,政府的邊界應如何劃定?上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,政府部門的任務應是加強製度建設,維護市場秩序,推進土地、戶籍等製度的改革,更好地滿足市場需求。

  陽光壹佰置業集團常務副總裁範小衝表示,政府應擬定行業的戰略和導向,製定並維護市場規則,保持市場的公開透明和長期穩定。房地產投資、定價、銷售等應由市場主體來決策,市場風險也相應地由市場主體承擔。

  業內人士認為,房產稅試點擴圍可視為樓市調控去行政化的風向標,未來調控應強化持有環節稅收政策的作用,發揮市場手段的自動穩定器作用。

  行業

  暴利將成往事

  調控模式轉變預期隻是一個方麵,開發商樂觀的另一個理由是看好未來城鎮化發展空間。

  範小衝認為,當前我國處於城市化加速的特殊曆史階段,農村人口進入城市導致住房需求持續旺盛,再加上經濟高速增長、貨幣超發、居民投資渠道狹窄等因素,共同構成了房地產市場上行的內在因素。

  數據顯示,2003年到2012年,我國城市化率從40%左右提高到50%左右,提升約10個百分點。這意味著近十年間,從農村遷移到城市的人口淨流量有2億多人,對住房的需求之龐大可見一斑。

  房地產業還能延續“黃金十年”嗎?某上市房企中層人士表示,新型城鎮化思路的提出正在使房地產業的重心發生改變,房地產市場的核心正從此前的大城市逐漸轉移到中小城市和小城鎮。從總量上看,未來數年間,房地產市場仍將保持一定規模的增長。從近期房企頻繁拿地的熱情以及對資本市場的強烈渴求來看,房地產開發商仍對市場抱有信心。

  該人士表示,房地產行業暴利將成往事。未來數年間,房地產行業的整體利潤率可能保持整體下降的態勢,但增長前景仍然看好,隻要企業調整得當,必將迎來“白銀十年”。換句話說,房地產業的“青春期”尚未結束。

  “不提‘支柱產業’並不意味著房地產就不是支柱產業。各項數據說明房地產業的地位仍不可撼動。”一位曾參與政策製定的學者向中國證券報記者表示,高層回避“支柱”產業的提法是擔心由此導致房地產投資過熱。

  “2013年房地產行業就像是黃昏下的夕陽,行業享受著房價繼續毫無征兆的上漲,享受著資金價格下行帶來的財務成本下降,享受著剛性需求的購房者依舊積極入市的衝動,***的疑問是這無限好的夕陽何時落下。”平安證券***經濟學家鍾偉在一份研究報告中如是感慨。

  他認為,2010年房地產的限購限貸政策是行業中長期發展的重要拐點。未來2-5年,房地產中期趨勢依然是高位平台調整。2-5年內,房地產行業供需關係將逆轉,需求大於供給的時代將結束。

  一些專家認為,房地產是過去十年經濟增長的一大動力,但時至今日,它擠壓企業產業投資、抑製居民消費擴張、放大金融機構係統風險的弊端已顯現。房地產行業的地位重構與否取決於經濟結構調整能否順利,取決於調控部門對經濟增速放緩的容忍度。

  無論如何,未來行業洗牌是大勢所趨。蘭德谘詢認為,一些中小房企在多輪調控中被淘汰出局,大型房企的規模效應愈加凸顯,抵禦風險的能力不斷增強,整個行業將走向穩定、理性、規範。

  永恒的市場主題

  上述曾參與政策製定的學者認為,與中國經濟走到轉型期一樣,房地產業的發展也到了關鍵階段。要想吃到新型城鎮化“蛋糕”,除關注區域風險和結構風險之外,還需要調控手段逐漸“去行政化”,土地、戶籍等配套製度的改革也需加快步伐。

  在這一過程中,變革將成為市場永恒的主題。

  在一些業內人士看來,房地產業在國民經濟中的地位仍不可撼動。包括建材、鋼鐵、水泥、家具等在內,房地產業關係上下遊50多個行業的發展,是國民經濟中關聯度***高的行業。

  從調控政策看,住建部正在會同多個部門製定房地產業發展的長效機製,除房產稅外,還涵蓋土地供應、保障房建設、貨幣政策、市場規範等多個層麵。無疑,博弈將在房地產調控長效機製的建立過程中凸顯出來。

  在一些地方部門看來,房產稅增收的功能有限,而且會對當地樓市有負麵影響,因此對房產稅改革試點並不積極。不過,鍾偉認為,預計2014年-2015年開始,房產稅將在全國範圍內全麵鋪開。無論以何種方式開征,房產稅都必將給行業帶來巨大危機,曾經為這個行業帶來輝煌的投資需求將發生本質改變,房價可能出現一次性的深幅調整,二手房市場的供求關係也會發生明顯逆轉。